В реаліях сьогодення доволі часто можемо спостерігати продаж або придбання суб’єктами господарювання незавершених об’єктів будівництва.
При цьомурозуміючи, що такий об’єкт не вважається об’єктом нерухомості в розумінні норм чинного законодавства, все одно завжди виникає безліч питань,як на стадії його купівлі-продажу, так і під час оформлення права власності на нього.
В даній публікації для початку пропонуємо розглянути питання визначення сутності що саме є «об’єктом незавершеного будівництва», який фактично продається або придбавається суб’єктами господарювання при укладенні договору.
Так, у справі № 916/633/19предметом спору було визнання права власності на об’єкт незавершеного будівництва згідно укладеного між сторонами договору купівлі-продажу.
Спірна ситуація виникла у зв’язку із порушенням продавцем зобов’язань у частині звільнення та передачі цього об’єкта покупцю згідно відповідного акту приймання-передачі.
Під час розгляду справи в суді 1-ої інстанції між сторонами справи було укладено мирову угоду, згідно якої, продавець (відповідач) визнає за покупцем (позивач) право власності на об`єкт незавершеного будівництва; покупець (позивач) відмовляється від будь-яких претензій та вимог до продавця (відповідача) щодо виконання умов договору купівлі-продажу; продавець (відповідач) зобов`язується звільнити та передати у власність позивача об`єкт незавершеного будівництва.
Вказану мирову угоду було затверджено ухвалою суду 1-ої інстанції, а провадження у справі закрито.
Після цього ДАБІ звернулася до Апеляційного суду щодо скасування ухвали суду 1-ої інстанції про затвердження мирової угоди та закриття провадження у вказаній справі у зв’язку з відсутністю предмету спору.
У якості підстави для оскарження вказаної ухвали суду апелянтом було зазначено,що внаслідок визнання за покупцем права власності на об`єкт незавершеного будівництва ним необґрунтовано набуто право на введення в експлуатацію самочинно збудованого об`єкта нерухомості, що в подальшому зумовить виникнення обов’язку у ДАБІ ввести вказаний об`єкт нерухомості в експлуатацію без дотримання законодавчо встановлених обов`язкових процедур, передбачених для багатоквартирного житлового будинку.
За результатами розгляду Апеляційним судом прийнято ухвалу, якою закрито апеляційне провадження за скаргою ДАБІ у зв’язку із встановленням, що судовим рішенням питання про права апелянта не вирішувалося.
В мотивувальній частині цієї ухвали зазначено, що права власності на об`єкт незавершеного будівництва жодним чином не свідчить про безумовність обов`язку ДАБІ прийняти об`єкт в експлуатацію без вчинення дій в межах її компетенції. І оскаржуваною ухвалою суду 1-ої інстанції права ДАБІ жодним чином не порушені, оскільки вона не передбачає покладення зобов’язання щодо вчинення дій із введення об’єкта в експлуатацію.
ДАБІ було оскаржено ухвалу Апеляційного суду до КГС ВС, із обґрунтуванням, які були аналогічні тим, що наведені в апеляційній скарзі.
Касаційним судом було залишено без змін рішення апеляційного суду, а скаргу ДАБІ – без змін, з наступних мотивів.
Згідно норм ЦК України до нерухомих речей (майна) відносяться земельні ділянки та об’єкти, що на них знаходяться переміщення яких неможливе без зміни їх призначення або знецінення.
Поряд із цим, нормами ЦК України передбачено порядок набуття права власності на новостворене майно та об`єкти незавершеного будівництва.
Зокрема, на новостворене майно (об’єкт нерухомості) право власності виникає лише після завершення будівництва та введення його в експлуатацію.
Щодо незавершеного об’єкту будівництва, то особа у володінні якої він знаходиться, являється власником будівельних матеріалів і обладнання, які були задіяні ним у створенні цього об’єкту за наявності законних підстав для його будівництва. При цьому, власник такого об’єкта має право укласти договір щодо цього об`єкта після проведення державної реєстрації права власності на нього.
Об’єкт незавершеного будівництва, який є предметом спору у цій справі не являється самочинно збудованим об’єктом, оскільки ці терміни мають різні правові статуси, і передбачають настання різних правових наслідків щодо їх оформлення.
Отже, об’єкт незавершеного будівництва, не зважаючи на його реєстрацію, являється виключно сукупністю будівельних матеріалів і обладнання, якими володіє забудовник на законних підставах, то наявність судового рішення про визнання права власності на такий об`єкт не може змінювати його правовий статус на «новостворений об’єкт нерухомості», крім того об’єкт незавершеного будівництва потребує завершення будівництва, подальше введення його в експлуатацію та здійснення реєстрації права власності на новостворений об’єкт нерухомості.
Таким чином підсумовуючи вищевказане, при укладенні договору купівлі-продажу об’єкту незавершеного будівництва, не зважаючи на реєстрацію такого об’єкта незавершеного будівництва в реєстрі нерухомого майна, сторони реалізують або придбавають виключно будівельні матеріали і обладнання, які вбудовані (вкладені) у вказаний об’єкт, що не являється готовим об’єктом нерухомості, оскільки він в подальшому потребує завершення будівництва, введення в експлуатацію та оформлення права власності і державної реєстрації цього права.
