Skip to content Skip to sidebar Skip to footer

Як купити чи продати землю сільськогосподарського призначення: вимоги нового закону, – Тетяна Савчук, аудитор ID Legal Group

З 1 липня в Україні починають діяти нові правила на земельному ринку – чимало аграрних угідь тепер стають доступні для купівлі та продажу. Для такого старту було ухвалено низку законів та підзаконних актів. Один із них – документ 552-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення».

По суті мета ухвалення цього закону та серії інших документів – створити такі законодавчі умови, за яких і громадяни, і бізнес зможуть без перешкод купувати і продавати землі сільськогосподарського призначення. Як працюватиме земельний ринок? Хто і коли зможе купити чи продати свої угіддя? Хто матиме першочергове право на придбання і чи дістануться українські землі іноземцям? Чи не скуплять великі бізнеси всі паї у селян? Розбираємося в цьому матеріалі.

Хто і коли зможе купити земельну ділянку с/г призначення?

Ключовим кроком відкриття земельного ринку, яке стартує 1 липня 2021 року, є зняття мораторію (тимчасової заборони) на продаж землі сільськогосподарського призначення. Заборона діяла з 2002 року й стосувалася більшості угідь. Не можна було купувати чи продавати 41 млн га із усього обсягу в  42 млн га аграрних ділянок, наявних в Україні. Тепер же за положеннями нового закону майже 27 млн га із 42-х існуючих можна виставляти на продаж. Ці гектари – паї, які були розподілені між колишніми працівниками колгоспів у 1990-х роках.

Одразу після відміни мораторію власник земельної ділянки може продати її будь-якій фізичній особі (але обов'язково громадянину України) чи будь-якій юридичній особі (підприємству, компанії), що зареєстрована в Україні. Проте до цього пункту є кілька важливих уточнень:

Перше – купити землю вже зараз можуть не всі. У період із 1 липня 2021 року й аж 1 січня 2024 року право придбати угіддя матимуть лише фізичні особи. До того ж, розмір ділянки, яку зможе купити одна людина, не повинен перевищувати 100 га.

Друге – бізнес, підприємства отримають змогу купувати аграрні угіддя лише з січня 2024-го. Обсяг можливої купівлі на одну юрособу не повинен перевищувати 10 тис. га.  Звісно, що такий порядок цілком може бути порушений через використання підконтрольних  фізичних осіб.

Третє – іноземці навіть після скасування мораторію не зможуть вільно купувати землю в Україні, поки відповідне рішення не буде підтримане на загальнонаціональному референдумі. Цей пункт стосується юридичних осіб, засновники, учасники чи бенефіціарні власники яких не мають українського громадянства. Що важливо, дата проведення й інші умови проведення такого референдуму в законі не зазначені.

Але навіть якщо рішення про продаж землі іноземцям буде ухвалений на референдумі, закон визначає кілька категорій осіб, які НЕ зможуть купити українські землі ні за яких умов. Це:

●      юридичні особи, в яких кінцевими бенефіціарними власниками чи акціонерами є громадяни країн, що визнані в Україні агресорами чи окупантами;

●      юрособи, де хоча б якась частка належить іншим державам (тобто якщо держава є членом, акціонером чи власником юрособи)

●      особи, які є зараз чи були в минулому пов'язані з терористичними організаціями;

●      юридичні особи, кінцевий бенефіціарний власник яких невідомий і не підлягає встановленню;

●      фізичні та юридичні особи, якщо безпосередньо вони або пов'язані з ними особи – під економічними санкціями чи іншими обмежувальними заходами, передбаченими відповідним законом України;

●      юрособи, чиї власники зареєстровані в офшорних зонах із переліку таких зон, створеному Кабінетом Міністрів України;

●      юридичні особи, які контролюються особами з країн, що не підтримують міжнародну протидію відмиванню доходів.

Так само іноземці за будь-яких умов не можуть придбати землю, розташовану в межах 50 км державного кордону України.

Чи має право та чи інша особа купити земельну ділянку сільськогосподарського призначення, має визначити нотаріус. Саме цей фахівець за законом перед укладанням угоди купівлі/продажу має перевірити, чи не підозрюється покупець у приналежності до терористичної організації, чи не перебуває під санкціями, чи не має зв'язку з державою-агресором та інші пункти. За результатами нотаріус має скласти протокол-резюме. Якщо у процесі перевірки були виявлені невідповідності вимогам законодавства, нотаріус зобов'язаний відмовитися від посвідчення такої угоди.

Продати тільки частину паю – також неможливо. Адже одна земельна ділянка має конкретно визначену площу, призначений їй кадастровий номер та зареєстровану адресу – три унікальні характеристики. Тож поділити землю самостійно і продати, припустимо, лише половину – не можна. Але можна за законом поділити ділянку на декілька, кожній присвоїти свої унікальні характеристики і тільки тоді продати якусь із них.

За яку ціну можна продати свій пай, чи можна подарувати?

Продавати свої угіддя після відкриття ринку землі – не обов'язково. Змусити власника ділянки виставити її на продаж немає жодних законних підстав. Усі нововведення, які передбачає нове законодавство, залишають недоторканним право приватної власності.

Якщо особа все ж захоче продати свій пай, то треба розуміти, що це можна зробити лише за умови, що земля належить цій особі на праві власності. Якщо ділянка сільськогосподарського призначення є об'єктом комунальної чи державної власності, її продаж заборонений законом.

Скільки коштуватиме ділянка, визначають продавець і покупець. Але вартість паю не може бути нижчою, ніж їхня нормативна грошова оцінка, визначена Держгеокадастром. Тобто продати земельну ділянку, наприклад, за 100 грн не вдасться. Діятиме норма про ціну до 1 січня 2030 року.

Але чи можливо буде подарувати земельну ділянку? Вочевидь зазначений закон не ліквідує право на вчинення угод по відчуженню земельних ділянок через дарування. Проте, тут варто пам’ятати про положення ПКУ, за якими обдарований має сплатити податки із вартості подарованого майна – ПДФО (податок з доходів фізичних осіб) та ВЗ (військовий збір). При цьому положення ПКУ передбачають, що за 0 ставкою ПДФО оподатковуються об’єкти дарування на користь членів сім’ї першого та другого ступенів споріднення (п.п. «а» п.п. 174.2.1 п. 174.2 ст. 174 ПКУ). Якщо ж дарування здійснюється на користь інших фізосіб (резидентів), то ставка ПДФО становить 5 %. бази оподаткування (п. 167.2 ст. 167 ПКУ). Звісно, що за базу оподаткування буде прийнята та ж нормативна грошова оцінка, що визначена Держгеокадастром. Тобто, якщо фізична особа, яка хоче набути права власності на земельну ділянку (можливо і в інтересах інших осіб), не матиме належного документального підтвердження щодо джерела набутих коштів,за які здійснюється купівля/продаж, то сторони цілком можуть укласти договір дарування та сплатити тільки вартість податку з мінімальної вартості – НГО такої земельної ділянки.

Стосовно порядку проведення розрахунків при купівлі/продажу. Неможливо продати землю за готівку. Стаття 130, викладена в Законі «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» в новій редакції, передбачає: усі розрахунки за землю повинні відбуватися лише в безготівковій формі, тобто через банківський переказ, зі сплатою всіх податків. До того ж, покупець має підтвердити походження коштів, які він сплачує за ділянку. Ось як це викладено у законі:

«Не допускається набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення за відплатними договорами у разі відсутності у набувача права власності документів, які підтверджують джерела походження коштів або інших активів, за рахунок яких набувається таке право»

Дотримання цієї вимоги буде контролюватися за допомогою фінансового моніторингу. Тобто доведеться відзвітувати, з якого джерела покупець отримав гроші, витрачені на купівлю угіддя, та чи сплачені всі податки, передбачені для таких угод законом.

Але, якщо покупець не має можливості підтвердити свої доходи, то що заважатиме сторонам укласти договір дарування та провести розрахунки готівкою ? Очевидно, що нотаріуси, які також є суб’єктами первинного фінансового моніторингу та на яких покладається функція такого контролю на етапі вчинення угоди, вряд чи зможуть достовірно ідентифікувати підміну угоди купівлі/продажу на угоду дарування з метою приховання реальних готівкових розрахунків.

Продаж землі, яка вже здана в оренду

Після скасування мораторію власник землі сільськогосподарського призначення може продати її навіть, якщо на момент продажу вона перебуває в оренді. Продавати можна незалежно від того, хто орендує ділянку зараз  –  чи фізична особа, чи фермер, чи агрохолдинг. Адже виключне право розпоряджатися ділянкою може лише її власник.

Проте, закон дбає й про інтереси орендарів. Зокрема, вони мають першочергове право купити землю, яку орендують. За процедурою це відбувається так:

●      власник паю хоче продати ділянку і звертається до нотаріуса;

●      нотаріус повинен повідомити про намір продажу орендатору;

●      орендар повинен вирішити, чи хоче він купувати цю землю, протягом двох місяців.

Якщо так – відбувається процедура купівлі/продажу. Якщо після повідомлення нотаріуса орендар відмовляється придбати ділянку, власник має право продати її іншому покупцеві.

Зауважимо,якщо ділянка перебуває в оренді у агрохолдинга, тобто у юридичної особи, такий орендар не може претендувати на купівлю землі,адже за законом юрособи отримають право купувати угіддя лише з 1 січня 2024 року. Тобто, власник може продати свій пай іншій тільки фізичній особі. Тобто, юрособа-орендар тільки через три роки матиме змогу звернутися до поточного власника ділянки з пропозицією викупити землю.

Як бачимо, вказаний закон містить безліч шпарин для недобросовісного його виконання чи уникнення запроваджених обмежень і реальні наслідки таких прогалин зможуть бути оцінені тільки з часом.