Загрузка сайта

Объект самовольного строительства - правовые коллизии и последствия налогообложения, - Татьяна Савчук, аудитор ID Legal Group

Объект самовольного строительства - правовые коллизии и последствия налогообложения, - Татьяна Савчук, аудитор ID Legal Group
26.02.2019

Начало каждого года для отечественных добросовестных налогоплательщиков знаменуется составлением годовой отчетности и вычислением подлежащих уплате налогов. А если учитывать, что за последними изменениями в Закон Украины «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности в Украине» достаточно расширился круг субъектов хозяйствования, которые могут применять МСФО, по которым требования к отображению имеющихся в пользовании (собственности) активов являются более жесткими, стоит задуматься над тем, каким образом отразить все активы, которые есть в их распоряжении.

Исторически так сложилось, что существуют объекты налогообложения, которые предполагают многовариантность налогообложения, и как следствие, возможность непреднамеренных нарушений со стороны плательщиков или отвлечение средств плательщиков на уплату налогов.

К таким налогам относится налог на недвижимость, в том числе частный случай налогообложения недвижимости, которая построена в прошлые десятилетия или которая не введена в эксплуатацию, и как частный случай - налогообложение объекта самовольного строительства (далее - ОСС).

По общему правилу для юридических лиц декларация по налогу на недвижимое имущество подается в течение 30 календарных дней со дня возникновения права собственности на объект нежилой (жилой) недвижимости. Это касается новосозданных (вводимых первый раз) объектов. А что делать тем плательщикам, которые неожиданно получили информацию о «принадлежности» им недвижимости, а документальные свидетельства о нем не сохранились.

В первую очередь перед плательщикам, для установления  обязанности начисления налога на недвижимость возникает потребность в выяснении правового статуса такой недвижимости.

Если речь идет о ОСС, сначала нужно определиться относительно вида самовольного строительства. Согласно гражданскому законодательству вариантов немного, а именно: либо ОСС построенный (строится) на земельном участке, не отведенном в установленном порядке для этой цели; или строительство осуществлено без надлежащего документа или утвержденного проекта; или объект недвижимости построен с существенными нарушениями строительных норм и правил. Следует отметить, что по основополагающему правилу, лицо осуществившее самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает права собственности на него.

В случае, если у плательщика вопрос о правовых основаниях относительно собственности или пользования земельным участком под строительством решен, дальнейшего определения требует применения правового механизма легализации такой недвижимости (в частности, через судебное производство) или признания его самовольным строительством. В последнем случае, налоговые последствия такого решения будут иметь непосредственное влияние уже на другие налоги, в частности по налогу на прибыль и налогу на добавленную стоимость.

Очевидно, подход должен быть ситуативный и учитывать все нюансы отнесения ОСС к соответствующей категории (виду) активов, оценки его стоимости и налоговых последствий хозяйственный операций, которые уже осуществлены (или будут осуществлены) в отношении этой недвижимости.

В качестве иллюстративного примера, в случае принятия решения об отчуждении (продаже) такого объекта (его материальных составляющих), база налогообложения налогом на добавленную стоимость будет определяться с учетом следующего:

  • в случае если объект недвижимости признан в бухгалтерском учете и финансовой отчетности как необратимый актив - не ниже балансовой (остаточной) стоимости. В случае если обязательным является проведение оценки - из стоимости объекта оценки, но не ниже балансовой стоимости.
  • в случае отсутствия, у налогоплательщика, учета необоротных активов - исходя из обычной цены;
  • в случае если в бухгалтерском учете и финансовой отчетности объект недвижимости не признан как необратимый актив, а учитывается в виде самостоятельно изготовленных товаров/ услуг (его материальных составляющих) - не ниже обычных цен.

Как видно из вышеприведенного, при условии легализации ОСС, без осуществления независимой оценки не обойтись. Есть также существенный момент, который нельзя обойти когда речь идет о налоговых последствиях ОСС. Если коротко, то в случае окончательного признания объекта недвижимости самовольным строительством и таким, что подлежит демонтажу, сносу и т.д., расходы понесенные юридическими лицами при его сооружении не признаются совершенными в пределах хозяйственной деятельности такого лица. Что касается налогового кредита то в этом случае можно не сомневаться.

Если же недвижимость уже принадлежит (находится в собственности налогоплательщика), но свидетельство о праве собственности и другие документальные свидетельства на нее отсутствуют, на это следует отметить следующее. Если законодательством предусмотрено принятие в эксплуатацию недвижимого имущества, госрегистрация прав на такое имущество, в Государственном реестре вещных прав проводится после принятия его в эксплуатацию в порядке установленном законом. Но в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество есть приятное положение для владельцев имущества, которые приобрели имущественные права до 1 января 2013 года. Для них эти права признаются действительными при условии что регистрация таких прав была проведена в соответствии с законодательством, действовавшим на момент их возникновения или на момент возникновения таких прав действовало законодательство, не предусматривало их обязательной регистрации.

И напоследок, только тщательный анализ всего комплекса имеющихся (юридических, финансовых, бухгалтерских и архивных) документов является залогом не только избежать нежелательных последствий налогообложения, а также получить определенный экономическую выгоду.

С уважением,

Татьяна Савчук

Руководитель практики трансфертного ценообразования и аудита

ID Legal Group

Татьяна Савчук

Оставьте Нам Ваши контакты и Мы с Вами свяжемся

ID Legal Group
ID Legal Group