Загрузка сайта

Оценка имущества по справедливой стоимости, если принято решение о его отчуждении, - целесообразно или необходимо? - Татьяна Савчук, аудитор ID Legal Group

Оценка имущества по справедливой стоимости, если принято решение о его отчуждении, - целесообразно или необходимо? - Татьяна Савчук, аудитор ID Legal Group
12.11.2020

Предприятие владеет недвижимостью, которая довольно длительное время использовалась в операционной деятельности. Но с изменением конъюнктуры рынка услуги владельца помещения стали не востребованы, адекватного перепрофилирования не произошло - некоторое время отдельные помещения сдавались в аренду, но в конце концов владелец принял решение продать недвижимость. Как классифицировать такое имущество? Нужно ли его переоценивать и как отражать в учете, по какой именно стоимости?

Рассмотрим проблематику вопроса с точки зрения квалификации такого имущества в качестве инвестиционной недвижимости (далее инвестнедвижимость). Главное отличие инвестнедвижимости от другой, что используется, в нашем случае - владельцем (или в других случаях - арендатором), заключается в том, что она приносит доход независимо от использования других активов. Под получением дохода подразумевается как получение арендных платежей так и увеличение собственного капитала, что прямо предусмотрено в соответствующих стандартах национального и международного бухгалтерского учета (п.4 П (С) БУ 32 и п.5 МСФО 40). Следует заметить, что определение понятия инвестнедвижимости в них аналогичное.

При этом, если речь пойдет не о классическом бизнес как предоставление в аренду имущества, а как о побочном виде доходов, то следует принимать во внимание положения пункта 6 П (С) БУ 32, которыми предусмотрено, что если при смешанном использовании объекта основных средств части имущества могут быть проданы или предоставлены в аренду отдельно, то такие части отражаются как отдельные инвентарные объекты.

То есть для того, чтобы классифицировать имущество как инвестиционную недвижимость, важно четко оперировать информацией, деятельность - собственная операционная или услуги по предоставлению в аренду является преобладающей.

Не стоит пренебрегать и фактом принятого решения по дальнейшему содержание на балансе такого имущества. Полезным иллюстративным примером целесообразности документирования собственником имущества своих решений есть судебное производство по делу о квалификации контролирующим органом недвижимости инвестиционной, определения ее справедливой стоимости, следствием чего стало доначисление операционного дохода в крупных размерах (речь идет о постановлении Верховного Суда от 09.12.2019 г. по делу №826/11830/18). Так вот, одним из аргументов налогоплательщика-владельца недвижимости было подчеркивание того, что решение по переводу принадлежащей ему операционной недвижимости в состав инвестиционной, не принималось, договоры, которые могут быть основанием для таких решений, не заключались, приказы, протоколы, другие управленческие и плановые документы, свидетельствующие про «инвестиционную» квалификацию недвижимости, также отсутствуют. От себя можем добавить, что преобладающим аргументом будут фактические обстоятельства использования недвижимости.

В этих обстоятельствах, учитывая свои бизнес-планы, владельцем принимается Решение о дальнейшем назначении недвижимости. Cам по себе факт сдачи недвижимости в оперативную аренду на короткий период не означает, что ее в обязательном порядке следует относить к инвестиционной. Арендодатель вполне может в будущем планировать использовать такую ​​недвижимость в других целях. Например, производственное предприятие, которое простаивает, но планирует в будущем возобновить свою деятельность, и временно сдает недвижимость в аренду. Если предприятие передает имущество в аренду на временной основе с восстановлением в будущем производственной деятельности, то эта ситуация регулируется нормами п.5.1 П (С) БУ 32, которые устанавливают, что для целей бухгалтерского учета не считается инвестиционной недвижимостью операционная недвижимость, а также недвижимость, предназначенная для использования в будущем как операционная недвижимость.

Также не переводится в состав инвестиционной недвижимости недвижимость, которая в будущем планируется к продаже, но пока передана на время в аренду - эта ситуация регулируется нормами п.5.2 П (С) БУ 32.

Международные стандарты дают более широкий диапазон квалификации недвижимости как операционной, а не инвестиционной (имеется в виду пункт в) ст.9 МСФО 40). В частности, но не исключительно, если недвижимость занята владельцем и / или планируется ее занимание им, при этом такая недвижимость им содержится, в том числе с целью улучшения и / или ожидания выбытия (очевидно речь идет о ближайшем будущем, без конкретизации сроков). Также, непризнание недвижимости как инвестиционной может быть по основанию занятия работниками несмотря на факт уплаты / неуплаты арендной платы по рыночным ставкам.

Но является ли определяющим решение о переоценке имущества по справедливой стоимости в зависимости от концептуальной основы, которую использует Общество для составления своей финансовой отчетности (П (С) БУ или МСФО)?

Стоит заметить, что вопрос переоценки объекта ОС по справедливой стоимости - это не только вопрос, что связывается с квалификацией объекта недвижимого имущества как инвестиционного актива, или для перехода на МСФО.

Главными стандартами, которые требуют осуществления оценки рыночной стоимости в учете есть стандарты, которые регулируют учет необоротных активов являются П (С) БУ 7 «Основные средства» и его международный аналог МСФО 16 «Основные средства». В качестве примера, национальным стандартом закреплено право собственника по переоценке объекта ОС при существенного отклонения остаточной стоимости такого объекта от справедливой на дату баланса.

Если проанализировать другие стандарты бухучета национальные и международные (кроме тех о которых шла речь выше), все они предусматривают оценку справедливой, а именно рыночной стоимости материальных активов. Эти выводы можно получить в «арендных» стандартах, стандартам регулирующих учет запасов, активов удерживаемых для продажи, а также объединений бизнеса (предприятий).

Следует обратить внимание на национальный стандарт ПСБУ 27 «Необоротные активы, удерживаемые для продажи, и прекращенная деятельность» (далее - стандарт 27). Им определено, что необоротный актив и группа выбытия признаются удерживаемыми для продажи в случае, если: осуществление их продажи имеет высокую вероятность, особенно если руководством предприятия подготовлен соответствующий план или заключен твердый контракт о продаже, осуществляется их активное предложение на рынке по цене, соответствующей справедливой стоимости.

Учитывая изложенное, можно сделать вывод, что квалифицировать недвижимость как инвестиционную есть основания, если:

- подавляющая площадь помещения сдавалась в операционную аренду;

- планы сдавать помещения в аренду были четкими и носили постоянный характер;

- предприятие не планирует ни возобновления основного вида операционной деятельности, ни продажи помещения;

- квалификация помещения как инвестиционной недвижимости совершено в организационных документах и​​закреплено в учетной политике предприятия.

Если же касательно помещения принято решение об отчуждении то такое имущество должно учитываться в учете в соответствии со стандартом 27, которым определено, что НА, предназначенные для продажи должны отображаться в балансе по наименьшей из двух величин - балансовой стоимости или чистой стоимости реализации.

С уважением,

Татьяна Савчук

Руководитель практики трансфертного ценообразования и аудита

ID Legal Group

Татьяна Савчук

Оставьте Нам Ваши контакты и Мы с Вами свяжемся

ID Legal Group
ID Legal Group