Загрузка сайта

Последствия расторжения договора купли-продажи квартиры для продавца, - Олег Никитин, адвокат ID Legal Group

Последствия расторжения договора купли-продажи квартиры для продавца, - Олег Никитин, адвокат ID Legal Group
30.12.2020

Тематика оформления и реализации договоров купли-продажи объектов недвижимости не нова в судебной практике, но тем не менее всегда актуальна и интересна для продавцов и покупателей этих объектов.

Как и для каждого вида договоров, заключаемых между сторонами, конечным желаемым результатом является получение того, на что она надеялась заключая определенный вид договора.

Сегодня обсудим вопрос о расторжении договора купли-продажи квартиры и осуществления защиты прав продавца данного объекта.

Рассмотрим выводы гражданских судов по делу № 661/3827/17, где предметом спора была квартира, проданная юридическим лицом физическому лицу, на которое перешло право собственности до проведения окончательного расчета за нее. Однако, окончательный расчет в установленный в договоре срок не был проведен, в связи с тем, что у покупателя отсутствовали денежные средства на тот момент.

Поэтому, Общество обратилось за защитой нарушенного права в суд с иском о расторжении указанного договора, отмене регистрации права собственности на квартиру, обязательства физлица вернуть квартиру, а Общества - вернуть этому лицу денежные средства, полученные по договору.

Судом первой инстанции этот иск был удовлетворен: расторгнут заключенный договор, отменена госрегистрация права собственности на квартиру, применена двойная реституция: обязано физлицо вернуть квартиру, а Общество - вернуть ей денежные средства.

Указанное решение было мотивировано тем, что окончательный расчет по договору не был проведен в установленный срок, а значит покупатель был лишен результата на который он рассчитывал заключая договор, и это служит основанием для расторжения такого договора. Расторжение договора является основанием для отмены госрегистрации на этот объект недвижимости в соответствии с нормами Закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество и их обременении, а обязанность вернуть квартиру предусмотрено нормами ГК Украины о продаже товара с рассрочкой платежа и в кредит.

Апелляционный суд частично согласился с выводами суда первой инстанции в части наличия оснований для расторжения договора и применения двойной реституции, но отменил его решение в части отмены госрегистрации права собственности на квартиру и в этой части принял новое решение об отказе в иске в связи с тем, что прекращение права собственности осуществляется согласно судебного решения о расторжении договора, на основании которого оно оформлено.

Покупателем была подана кассационная жалоба на решение судов первой и апелляционной инстанций. По результатам рассмотрения этой жалобы Кассационным судом принято решение, которым частично удовлетворена жалоба и частично изменено решение судов предыдущих инстанций с последующей мотивацией.

Так, согласно нормам ГК Украины для продавца в случае отказа покупателя принять товары и уплатить за него денежные средства возникает право на его выбор: требовать платы за товар или отказаться от самого договора.

Вопрос об установлении существенности нарушений договора решается судами в каждом конкретном случае с учетом имеющихся обстоятельств дела, имеющих значение для разрешения спора. При этом устанавливается не только факт наличия нарушения, и наличие размера вреда, причиненного таким нарушением, а также устанавливается наличие существенной разницы между тем, на что рассчитывало лицо, когда заключало договор и тем, что фактически получило.

Кассационный суд согласился с судами предыдущих инстанций о наличии существенного нарушения договора покупателем в связи с неуплатой им полной стоимости проданного объекта недвижимости, что является основанием для расторжения настоящего договора.

Следствием расторжения договора является прекращение обязательств сторон по нему.

В случае если расторжение договора осуществляется в судебном порядке, то расторжение договора происходит с момента вступления в законную силу соответствующего судебного решения.

При этом стороны договора не наделены правом требовать возврата исполненного ими по обязательству до момента расторжения договора.

Однако, для договора купли-продажи в нормах ГК Украины, при его расторжении, установлена ​​обязанность покупателя на возврат товара продавцу, а последним - возврата уплаченных ему денежных средств.

При этом, Кассационный суд не согласился с выводами судов предыдущих инстанций в части применения двойной реституции, которая применяется в случае признания договора недействительным или ничтожным, однако по данному делу имеет место спор о расторжении договора в связи с существенным нарушением обязательств, и выполненное по договору подлежит возврату сторонами в результате расторжения договора в судебном порядке.

Учитывая такие выводы, Кассационным судом было принято решение изменить решение судов предыдущих инстанций и исключить ссылки в них на применение двойной реституции, в другой части судебные решения оставлены без изменений.

Таким образом, как видим по данному делу судами ошибочно был применен институт двойной реституции, вместо этого в делах о расторжении договора купли-продажи товара после вступления в законную силу судебного решения прекращаются обязательства и все полученное сторонами по такому договору подлежит возврату.

С уважением,

Олег Никитин

Руководитель судебной практики

ID Legal Group

Олег Никитин

Оставьте Нам Ваши контакты и Мы с Вами свяжемся

ID Legal Group
ID Legal Group