Купля-продажа квартир на этапе строительства: рекомендации и предостережения, - Олег Добровольский, партнер ID Legal Group для портала Экономическая правда
Загрузка сайта

Купля-продажа квартир на этапе строительства: рекомендации и предостережения, - Олег Добровольский, партнер ID Legal Group для портала Экономическая правда

Купля-продажа квартир на этапе строительства: рекомендации и предостережения, - Олег Добровольский, партнер ID Legal Group для портала Экономическая правда

Какие нюансы следует учитывать при оформлении договора купли-продажи квартир в новостройках? Об этом в своей колонке на портале «Экономическая правда» пишет партнер юридического объединения ID Legal Group Олег Добровольский.

Купля-продажа квартир на стадии строительства никогда не теряет своей актуальности: более привлекательная цена делает свое дело.

В то же время рисков при заключении такого вида договоров, особенно при их выполнении, остается не меньше.

Первоначально возникает потребность в надлежащей проверке всех правоустанавливающих документов, имеющихся у продавца и застройщика, и которые прежде всего связаны со строительством квартиры. Проверка должна происходить до момента фактического приобретения недвижимости покупателем.

Согласно Гражданскому кодексу Украины, договор купли-продажи содержит взаимные обязательства: продавца передать имущество, а покупателя принять его и уплатить за него согласованную сумму денег.

Кодексом также предусмотрены и конкретные требования к таким договорам.

Договор купли-продажи квартиры заключается в письменном виде, обязательно подлежит нотариальному заверению и государственной регистрации.

Следует иметь в виду, что порядок заключения договора купли-продажи квартиры на стадии ее строительства имеет ряд особенностей и отличий от приобретения готовой квартиры.

В отличие от договора купли-продажи готовой недвижимости и соответствующего приобретения покупателем права собственности на нее, при покупке квартиры на стадии строительства заключается договор купли-продажи имущественных прав.

То есть покупатель вкладывает деньги в строительство, а не в завершенную квартиру.

Бесспорно, инвестиции в квартиру на стадии строительства являются привлекательными для покупателя, ведь она имеет более низкое ценовое предложение, и именно эта привлекательность, как правило приводит к потере бдительности покупателем при детальном изучении содержания договоров купли-продажи имущественных прав.

Именно поэтому предлагаю обратить внимание на важные аспекты заключения соответствующих договоров.

Прежде всего обращаю внимание, что Гражданский кодекс не предусматривает обязательного нотариального заверения и регистрации договоров купли-продажи имущественных прав, чем расширяет поле деятельности для потенциальных мошенников.

Вместе с тем, кодекс предусматривает договорное (добровольное) нотариальное заверение, которым, по моему мнению, не стоит пренебрегать. Хотя, очень часто, застройщики отказываются от такого права и, используя правило свободного рынка, не идут на встречу покупателям, аргументируя установленными правилами компании.

Тогда покупателю необходимо самостоятельно принимать меры по защите своих прав.

Во-первых, перед заключением договора купли-продажи имущественных прав необходимо проанализировать документ, согласно которому в дальнейшем приобретаться право собственности на недвижимость.

Обращайте внимание на: структуру договора, сроки строительства, условия расчетов, ответственность в случае несоблюдения условий договора и гарантии для дальнейшего получения документов, которые будут необходимы для регистрации права собственности на недвижимое имущество.

На практике часто возникают проблемные ситуации, когда покупатель лишен возможности зарегистрировать право собственности на готовую квартиру из-за отсутствия у него необходимых разрешительных и правоустанавливающих документов, получить которые от продавца и/или застройщика иногда почти невозможно.

Во-вторых, необходимо детально ознакомиться с информацией о хозяйственной деятельности и финансовом состоянии продавца или застройщика.

Проанализируйте информацию из всех возможных источников информации, доступ к которым не запрещен законом. В частности воспользуйтесь бесплатным запросом на сайте Министерства юстиции Украины, на сайте Государственной фискальной службы.

Стоит также проверить в государственном реестре судебных решений наличие судебных дел с участием продавца и/или застройщика.

Обращайте внимание на наличие решений о признании должника банкротом, или наличие приговоров по уголовным делам за мошенничество, уклонение от уплаты налогов или фиктивное предпринимательство.

В-третьих, если были проанализирован сам договор купли-продажи и вы не сомневается в добросовестности продавца, возникает потребность в анализе разрешительной и иной документации застройщика.

В частности, сюда относятся документы на земельный участок, где находится застройка (договор аренды, договор купли-продажи, или свидетельство о праве собственности на земельный участок), документ, подтверждающий присвоение незавершенному дому строительного адреса, разрешение на выполнение строительных работ и другие учредительные документы.

Сразу оговорка. Выявления каких-либо несоответствий или ошибок в таких документах или договоре купли-продажи имущественных прав играет значительную роль при определении рисков. Некоторые из них даже не подлежат разрешению в суде, поскольку существенно влияют на принятие решения о покупке недвижимости.

Приведу пример. В Верховном суде рассматривалось дело (№6-1858цс15), когда новостройку было введено в эксплуатацию, покупатель оплатил всю предусмотренную договором стоимость, однако застройщик не предоставил документы для оформления права собственности на квартиру. Поэтому истец просил суд признать его право собственности на квартиру.

Верховный Суд, исследовав дело и изучив документы, сделал вывод, что покупателю квартиры необходимо доказать, что он приобрел права и обязанности собственника на основании документов, необходимых для заключения договора и регистрации квартиры после строительства.

А договор купли-продажи имущественных прав является договором о намерениях, а не о собственности. Поэтому истцу было отказано в удовлетворении его иска.

То есть в этом деле защитить свои права истцу не удалось. Инвестором было некорректно сформировано свое исковое требование.

Нужно было указать - не о признании права собственности на недвижимость, а о признании имущественных прав на квартиру как объект инвестирования.

Поэтому несмотря на вид недвижимости и его цену, которая на первый взгляд кажется привлекательной, рекомендуем подробно анализировать имеющиеся у продавца документы на предмет достоверности информации, сравнивать ее с открытыми источниками данных об имеющихся судебных спорах, а также историю застройщика.

Нужно без ограничений задавать все вопросы застройщику и только после этого принимать окончательное решение о заключении договора.

С уважением,

Олег Добровольский

Партнер

юридического объединения ID Legal Group

Олег Добровольский

Оставьте Нам Ваши контакты и Мы с Вами свяжемся

ID Legal Group - Юридическое объединение
ID Legal Group - Юридическое объединение