Skip to content Skip to sidebar Skip to footer

Оцінка майна за справедливою вартістю, якщо прийняте рішення про його відчуження, – доцільно чи необхідно? – Тетяна Савчук, аудитор ID Legal Group

Підприємство володіє нерухомістю, яка досить тривалий час використовувалась в операційній діяльності. Але зі зміною кон’юнктури ринку послуги власника приміщення стали не затребувані, адекватного перепрофілювання не відбулось – певний час окремі приміщення здавались в оренду, але в решті решт власник прийняв рішення продати нерухомість. Як класифікувати таке майно? Чи потрібно його переоцінювати та як відображати в обліку , за якою саме вартістю?

Розглянемо проблематику питання з точки зору кваліфікації такого майна як інвестиційної нерухомості (Далі- інвестнерухомість). Головна відмінність інвестнерухомості від іншої, що використовується, в нашому випадку – власником (або в інших випадках –  орендарем), полягає в тому, що вона приносить дохід незалежно від використання інших активів. Під отриманням доходу мається на увазі як отримання орендних платежів так і збільшення власного капіталу, що прямо передбачено у відповідних стандартах національного та міжнародного бухгалтерського обліку (п.4 П(С)БО 32 та п.5 МСБО 40). Слід зауважити, що визначення поняття інвестнерухомості в них аналогічне.

При цьому, якщо мова йтиме не про класичний бізнес як надання в оренду майна, а як про побічний вид доходів, то варто брати до уваги положення пункту 6 П(С)БО 32, якими  передбачено, якщо  при змішаному використанні об'єкту основних засобів частини майна можуть бути  продані  або  надані  в оренду  окремо,  то такі частини відображаються як окремі інвентарні об'єкти.

Тобто для того, аби класифікувати майно як інвестиційну нерухомість, важливо чітко оперувати інформацією, яка діяльність – власна операційна  чи послуги з надання в оренду є переважаючою.

Не варто зневажати і фактом прийнятого рішення щодо подальшого утримування на балансі такого майна. Корисним ілюстративним прикладом доцільності документування власником майна своїх рішень є судове провадження по справіщодо кваліфікації  контролюючим органом нерухомості інвестиційною, визначення її справедливої вартості, наслідком чого стало донарахування операційного доходу в значних розмірах ( мова йде про постанову Верховного Суду від 09.12.2019 р. у справі №826/11830/18). Так от, одним із аргументів платника податків-власника нерухомості було наголошення на тому, що рішення щодо переводу належної йому операційної нерухомості до складу інвестиційної, не приймалось, договори, які можуть бути підставою для таких рішень, не укладались,  накази, протоколи, інші управлінські та планові документи, що свідчать про «інвестиційну» кваліфікацію нерухомості, також відсутні. Від себе можемо додати, що переважаючим аргументом будуть фактичні обставини використання нерухомості.

За цих обставин, зважаючи на свої бізнес-плани, власником приймається Рішення про подальше призначення нерухомості. Cам по собі факт здачі нерухомості в оперативну оренду на короткий період не означає, що її в обов'язковому порядку слід відносити до інвестиційної. Орендодавець цілком може в майбутньому планувати використовувати таку нерухомість в інших цілях. Наприклад, виробниче підприємство, що простоює, але планує у майбутньому відновити свою діяльність, та тимчасово здає нерухомість в оренду. Якщо підприємство передає майно в оренду на тимчасовій основі з відновленням у майбутньому виробничої діяльності, то ця ситуація регулюється нормами п.5.1 П(С)БО 32, які встановлюють, що з метою бухгалтерського обліку не вважається інвестиційною нерухомістю операційна нерухомість, а також нерухомість, що утримується для використання в майбутньому як операційна нерухомість.

Також не переводиться до складу інвестиційної нерухомості нерухомість, яка в майбутньому планується до продажу, але поки що передана на деякий час в оренду – ця ситуація регулюється нормами п.5.2 П(С)БО 32.

Міжнародні стандарти дають більш широкий діапазон кваліфікації нерухомості як операційної, а не інвестиційної (мається на увазі пункт в) ст.9 МСБО 40). Зокрема, але не виключно, якщо нерухомість зайнята власником та/або планується її займання ним, при цьому така нерухомість ним утримується, в тому числі з метою поліпшення та/або очікування вибуття(вочевидь мова йде про найближче майбутнє, без конкретизації термінів ). Також, невизнання нерухомості як інвестиційної може бути за підстави зайняття працівниками  не зважаючи на факт сплати/несплати орендної плати за ринковим ставкам.

Але чи є визначальним рішення щодо переоцінки майна за справедливою вартістю залежно від концептуальної основи, яку використовує Товариство для складання своєї фінансової звітності (П(С)БО чи МСФЗ)?

Варто зауважити, що питання переоцінки об’єкту ОЗ за справедливою вартістю – це не лише питання, що пов’язується із кваліфікацією об’єкта нерухомого майна як інвестиційного активу, чи для переходу на МСФЗ.

Головними стандартами, що вимагають здійснення оцінки ринкової вартості в обліку є стандарти, які регулюють облік необоротних активів є П(С)БО 7 «Основні засоби» і його міжнародний аналог МСБО 16 «Основні засоби». Як приклад, національним стандартом закріплено право власника щодо переоцінки об’єкту ОЗ за умови суттєвого відхилення залишкової вартості такого об’єкту від справедливої на дату балансу.

Якщо проаналізувати інші стандарти бухобліку національні та міжнародні (крім тих про які йшла мова вище ), всі вони передбачають оцінку справедливої, а саме ринкової вартості матеріальних активів. Ці висновки можна отримати в «орендних» стандартах, стандартах що регулюють облік запасів, активів утримуваних для продажу, а також об’єднання бізнесу (підприємств).

Слід звернути увагу на національний стандарт ПСБО 27 «Необоротні активи, утримувані для продажу, та припинена діяльність» (Далі – стандарт 27). Ним  визначено, що необоротний актив та група вибуття визнаються утримуваними для продажу у разі, якщо: здійснення їх продажу має високу  ймовірність,  зокрема  якщо керівництвом   підприємства   підготовлено  відповідний  план  або укладено твердий контракт  про  продаж,  здійснюється  їх  активна пропозиція на ринку за ціною, що відповідає справедливій вартості.

Враховуючи викладене, можливо зробити висновок, що кваліфікувати нерухомість як інвестиційну існують підстави, якщо:

–           переважна площа приміщення здавалась у операційну оренду;

–           плани здавати приміщення в оренду були чіткими та носили постійний характер;

–           підприємство не має планів ні щодо поновлення основного виду операційної діяльності, ні щодо продажу приміщення;

–           кваліфікація приміщення як інвестиційної нерухомості  здійснене в організаційних документах та закріплене в обліковій політиці підприємства.

Якщо ж стосовно приміщення прийняте рішення про відчуження то таке майно має обліковуватись в обліку відповідно до стандарту 27, яким визначено, що НА, утримувані для продажу мають відображатись в балансі за найменшою з двох величин – балансовою вартістю або чистою вартістю реалізації.