Skip to content Skip to sidebar Skip to footer

Наслідки порушення умов договору купівлі-продажу нерухомості при відсутності оплати або неповної оплати, – Людмила Максименко, адвокат ID Legal Group

При укладенні договорів купівлі-продажу, зокрема й нерухомості кожна із сторін розраховує на його належне виконання та отримання відповідних результатів (досягнення певних наслідків, які виникають внаслідок укладення таких договорів).

Однак, як свідчить судова практика часто мають місце порушення умов договорів однією із сторін, і тоді інша сторона, права якої порушуються, звертається до суду із позовом про розірвання договору у зв’язку із допущенням «істотного порушення договору».

Саме ця обставина є однією з підстав для розірвання договору (ч. 2 ст. 651 ЦК України), у тому числі купівлі-продажу.

«Істотність порушеннядоговору» проявляється у невиконанні або неналежному виконанні стороною договору, що призводить до завдання цим шкоди іншій стороні і внаслідок цього вона не отримує те, на що розраховувала під час укладання договору.

Нормами ЦК України (ст. 653 ЦК України) передбачено, що внаслідок розірвання договору, визначені у ньому зобов’язання сторін припиняються з моменту його розірвання.

У разі якщо розірвання договору відбувається в судовому порядку, то відповідно момент його розірвання і припинення виконання зобов’язань сторін відбувається з моменту, коли таке судове рішення набирає законної сили.

При цьому, ті зобов’язання або їх частина, що були виконані сторонами до моменту розірвання договору, у тому числі й в судовому порядку, не повертаються, якщо інші умови не визначені у самому договорі чи в законі.

Слід зазначити, що договори купівлі-продажу нерухомості між фізичними особами підлягають нотаріальному посвідченню, і доволі часто в таких договорах можливо зустріти формулювання, що розрахунки між сторонами проведені до укладення договору.

У даній публікації проаналізуємо висновки цивільних судів щодо розгляду справ  про розірвання договорів купівлі-продажу нерухомості, укладених між фізичними особами, при відсутностіоплати або неповної оплати за придбану нерухомість.

1)  В постанові КЦС ВС від 17.04.2019 р. (справа за № 361/558/15-ц), зокрема зазначено: «ВС зробив висновок, що суди попередніх інстанцій безпідставно зазначили, що мало місце істотне порушення договору (позбавлення позивача за первісним позовом того, на що вона розраховувала під час укладення вказаного договору), оскільки в самому оспорюваному договорі вказано, що розрахунок проведено між сторонами до укладення договору та містяться підписи сторін, які відповідно підтверджують факт такого розрахунку.

ВС також зауважив про застосування у цьому спорі норм ст. 653 ЦК України, а тому суди попередніх інстанцій необґрунтовано зробили висновок про необхідність повернення грошових коштів згідно договору купівлі-продажу земельної ділянки, оскільки його умови фактично виконані сторонами.»

Касаційним судом скасовано рішення судів попередніх інстанційпро задоволення позову щодо розірвання договорів купівлі-продажу нерухомості та скасування реєстрації права власності на нерухомість, ухвалено нове рішення, яким в позові у цій частині відмовлено.

2)  В постанові КЦС ВС від 29.08.2019 р. (справа за № 569/14898/16-ц)міститься висновок, що «Апеляційний суд, відмовивши у задоволенні позову, зробив правильний висновок, що в порушення ст. 651 ЦК Українисуд 1-ої інстанції не зазначив в чому саме полягає «істотність порушення» покупцем договору купівлі-продажу та чого саме був позбавлений продавець з того на що він розраховував, оскільки позивач не мав жодних претензій до покупця щодо неналежного виконання ним договору, і питання про розірвання договору відповідно не порушував, а звернувся до суду з таким позовом лише до спадкоємців покупця після його смерті.

Водночас, неповна оплата покупцем придбаної нерухомості не є підставою для розірвання договору купівлі-продажу згідно із ст. 651 ЦК України, оскільки позивач не позбавлений можливості стягнути суму недоплати за договором у судовому порядку.»

Касаційним судом рішення апеляційного суду, яким було відмовлено в задоволенні позову залишено без змін.

 

Отже, як вбачається із вищевказаних судових рішень, судова практика щодо розірвання договору купівлі-продажу нерухомості, укладеного між фізичними особами, за відсутності факту оплати або неповної оплати склалася не на користь продавців, і факт недоплати чи несплати за нерухомість не завжди розцінюється судами як істотне порушення договору, що може слугувати підставою для розірвання таких договорів.

Тому, укладаючи договори купівлі-продажу нерухомості, при наявності домовленості сторін щодо порядку проведення розрахунків, зокрема шляхом відтермінування строків оплати за придбане нерухоме майно, доречно детально описувати умови такого відтермінування оплати та фіксувати в договорі обставини і перелік документів, які визнаються сторонами як підтвердження факту виконання покупцем своїх зобов’язань з оплати придбаного майна за договором.

 

З повагою,

Людмила Максименко

адвокат ID Legal Group