Мабуть кожен суб’єкт господарювання при здійсненні своєї діяльності стикається з операціями, пов’язаними з орендою нерухомості. У деяких підприємств ця стаття займає значну частину їхніх щомісячних витрат. Тому питання, які стосуються правильного здійснення та відображення операцій з оренди нерухомого майна в обліку, як у Орендаря, так і Орендодавця завжди актуальні.
Загальні правила укладення договорів оренди регулюються статтями 759-786 ЦКУ.
П.1 ст.759 ЦКУ за договором найму (оренди) передбачено передача майна у користування за плату на певний строк. Часто орендар проводить поліпшення об’єкту оренди. Такі поліпшення не повинні змінювати функціонального призначення орендованого нерухомого майна, можуть бути направлені на задоволення певних потреб Орендаря, поліпшення його естетичних та якісних характеристик. Найчастіше поліпшення здійснюються шляхом проведення реконструкції, модернізації, модифікації елементів чи частин об’єкту оренди.
У відповідності до п. 1 Ст.778 ЦКУ Орендар може здійснити поліпшення об'єкту оренди тільки за згодою Орендодавця. В такому випадку він має право на відшкодування вартості понесених витрат або на зарахування цієї вартості в рахунок орендної плати за об’єкт оренди. Якщо внаслідок проведеного поліпшення було створено новий об’єкт, орендар стає його співвласником в частині понесених витрат. В разі здійснення Орендарем поліпшення, якого не можна відокремити від об’єкта оренди, він не має права на відшкодування здійсненних витрат.
Згідно ч.1 ст. 795 ЦКУ, передача нерухомого майна в оренду обов’язково оформлюється актом приймання-передачі. Строк дії договору (якщо інше не передбачено самим договором) починається з моменту підписання вищезазначеного документа. Припинення договірних відносин за договором оренди та повернення орендованого майна також засвідчується підписанням Сторонами акта приймання-передачі (регулюється ч. 2 ст. 795 ЦКУ).
В бухгалтерському обліку Орендаря витрати на поліпшення орендованого майна обліковуються як капітальні інвестиції на субрахунку 153, після здійснених поліпшень і початку їх експлуатації, зараховуються до «Інших необоротні матеріальних активів» на субрахунок 117 та в подальшому амортизуються протягом строку оренди. По кожному об’єкту оренди створюється окремий об’єкт таких НМА.
З точки зору оподаткування ПДВ, до передачі здійснених поліпшень об’єкту орендивід Орендаря Орендодавцю, підстав для нарахування ПДВ у Орендаря не виникає. Згідно п.187.1 ст. 187 ПКУ Податкові зобов’язання і відповідно обов’язок складання та реєстрації податкової накладної в ЄРПН у Орендаря, виникає після фактичної передачі поліпшень об’єкта оренди (яке фіксується та засвідчується Сторонами шляхом підписання акту приймання – передачі).База оподаткування ПДВ за такою операцією визначається згідно з п.188.1 статті 188 розділу V ПКУ виходячи з договірної вартості постачання поліпшень (яка має бути не нижчою за балансову (залишкову) вартість за даними бухгалтерського обліку, що склалася станом на початок звітного (податкового) періоду, протягом якого здійснювалися такі операції). У разі відсутності обліку необоротних активів база оподаткування вартості проведених поліпшень визначається виходячи із звичайної ціни.
Якщо за договором оренди змінюється Орендодавець, а Орендар планує продовжувати оренду об’єкту нерухомості шляхом припинення дії старого договору оренди та укладання нового договору оренди з новим Орендодавцем або шляхом заміни Орендодавця в діючому договорі оренди (без складання окремої додаткової угоди щодо передачі Орендодавцю проведених поліпшень об’єкта оренди та підписання відповідного акта приймання – передачі) підстав для нарахування податкових зобов’язань з ПДВ у Орендаря не виникає.
З цією думкою погоджуються і фіскальні органи в своїх податкових консультаціях (ІПК від30.01.2018 р. № 352/6/99-99-15-03-02-15,ІПК20.04.2021 р. № 1647/ІПК/99-00-21-03-02-06).
