Стаття опублікована в журналі «Юрист&Закон» № 14
Сьогодні пропонуємо для обговорення аналіз висновків постанови ВП ВС від 20.11.2024 по справі № 918/391/23, в якій розглядалося спірне питання про наявність підстав для дострокового розірвання договору оренди землі у випадку систематичного порушення суб’єктом господарювання (далі – СГ) сплати орендної плати.
Сутність спору полягала в тому, що СГ було укладено ряд договорів оренди землі з Рокитнівською РДА та Рівненською ОДА, земельні ділянки перебували в комунальній власності територіальної громади місцевої селищної ради. Під час виконання укладених договорів оренди землі СГ допускав систематичну несплату орендних платежів, що слугувало підставою звернення до суду з позовом про розірвання договорів оренди та повернення земельних ділянок з користування.
Позов в інтересах держави в особі місцевої селищної ради до суду було подано місцевою прокуратурою, після подання позову СГ було сплачено заборгованість з орендної плати в повному обсязі, у зв’язку із цим місцева селищна рада та СГ заперечували проти задоволення позову з посиланням на необхідність продовження виконання укладених договорів, що на їх переконання відповідатиме інтересам територіальної громади.
Суд 1-ої інстанції у задоволенні позову відмовив з його висновками погодився апеляційний суд залишивши вказане судове рішення без змін.
Висновки судів попередніх інстанцій полягали в тому, що при вирішенні питання про наявність підстав для дострокового розірвання договору слід враховувати істотність порушення винної сторони та систематичність його вчинення, а також здійснення волевиявлення сторін договору, спрямованого на виконання договірних зобов’язань. Суди прийшли до висновку, що сплата орендних платежів під час розгляду справ вказує на добросовісність орендаря щодо виконання договірного зобов’язання та на його зацікавленість зберегти та продовжувати орендні відносини з місцевої селищною радою (позивач в справі), а також було враховано заперечення місцевої селищної ради проти задоволення позову, поданого місцевою прокуратурою.
Водночас, за висновками судів попередніх інстанцій задоволення позову призвело б до припинення сплати орендних платежів та їх недоотримання місцевою селищною радою, що спричинило б істотних збитків для позивача.
Прокуратура не погоджуючись із висновками судів попередніх інстанцій подала до касаційного суду відповідну скаргу на судові рішення з вимогами про їх скасування та ухвалення нового судового рішення про задоволення позовних вимог з посиланням на наявність неврахованих судами попередніх інстанцій висновків КЦС ВС та КГС ВС з подібних правовідносин.
Касаційна скарга прокуратури обґрунтована тим, що погашення заборгованості після подання позову до суду жодним чином не спростовує обставин систематичної несплати орендних платежів за договорами оренди протягом тривалого періоду часу, що відповідно не вказує на добросовісність СГ у виконанні договірних зобов’язань, натомість підтверджує порушення прав власника землі (територіальної громади місцевої селищної ради), а також необхідність та здійснення представництва інтересів держави.
Касаційним судом було відкрито касаційне провадження за вказаною скаргою прокуратури, в подальшому іншою ухвалою касаційного суду справу було передано для розгляду ВП ВС.
ВП ВС за результатами розгляду касаційної скарги прокуратури задовольнила вказану скаргу, скасувала рішення судів попередніх інстанцій та ухвалила нове рішення про задоволення позову в повному обсязі мотивуючи наступним.
Оренда землі є особливим різновидом правовідносин найму (оренди) нерухомого майна, яка одночасно регулюється нормами ЦК, ЗК України, Закону про оренду землі та іншими актами законодавства.
При цьому, підставами для припинення користування земельною ділянкою (дострокове розірвання договорів оренди) є приписи норм ч. 2 ст. 651 ЦК України та п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України, що доповнюють одна одну, зважаючи на встановлення обставин систематичної несплати орендних платежів СГ (два та більше випадків несплати орендних платежів, при допущенні разового порушення відсутня факт «систематичності»).
ВП ВС зауважила на відмінності термінів «несплата» (відсутність оплати у повному обсязі) та «недоплата» (сплата не в повному обсязі, часткова сплата), а також те, що законодавець не обмежив норму виключно лише «систематичною несплатою», відповідно «систематична недоплата» також вказує на систематичне порушення договірного зобов’язання з оплати орендних платежів.
При цьому, в залежності від суми «недоплати (часткової сплати)» орендних платежів, яка може бути незначною у порівнянні з сумою сплаченого орендного платежу, що вказує на наявність неістотного порушення, викликають сумніви щодо «справедливість та розумність застосування механізму дострокового розірвання договору» на підставі п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України, тому вказана норма підлягає застосуванню саме випадку неодноразової (систематичної) несплати орендних платежів в повному обсязі, як спеціальна самостійна та достатня підстава, що не потребує застосування іншої підстави, передбаченої ч. 2 ст. 651 ЦК України щодо істотного порушення умов укладеного договору.
Під час встановлення істотності порушення умов укладеного договору, навіть за умови неповної сплати (часткової сплати) орендних платежів як підстави для застосування підстави для дострокового розірвання договору, передбаченої ч. 2 ст. 651 ЦК України судами встановлюється факт істотного порушення договору та завдання шкоди (у вигляді збитків чи упущеної вигоди), коли має місце істотна різниця між очікуваннями потерпілої сторони під час укладення договору та тим, що така сторона фактично отримала під час виконання другою стороною укладеного договору.
Однак, у разі неістотності порушення умов укладеного договору оренди, зумовленого неповною (частковою) несплатою орендних платежів, а також спорів щодо їх розміру або порядку сплати, потерпіла сторона має право застосувати належний та ефективний спосіб захисту шляхом стягнення таких платежів в судовому порядку з нарахування 3 процентів річних, інфляційних втрат або штрафної санкції (неустойка, штраф або пеня) з урахуванням положень передбачених умовами договору щодо відповідальності сторін щодо порушення зобов’язання.
Саме за вказаних мотивів ВП ВС відступила від висновків раніше прийняти постанов ВС щодо відмінностей та особливостей застосування підстав, передбачених ч. 2 ст. 651 ЦК України та п. «д» ч. 1 ст.141 ЗК України.
ВП ВС погодилася із доводами касаційної скарги прокуратури, що оскільки заборгованість з орендної плати була погашена під час розгляду справи це не перешкоджає реалізації права орендодавця на дострокове розірвання договору як на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України (часткова несплата/недоплата орендних платежів), так на підставі п. «д» ч. 1 ст.141 ЗК України (систематична декілька разова несплата орендних платежів в повному обсязі).
Таким чином, з урахуванням висновків ВП ВС, сформованих в постанові від 20.11.2024 за результатами розгляду обставин справи № 918/391/23 є цілком зрозумілою необхідність застосування у певних випадках однієї чи іншої підстави для дострокового розірвання укладеного між сторонами договору оренди землі.
З повагою,
Людмила Максименко
адвокат ID Legal Group
