Сьогодні проаналізуємо висновки ВП ВС щодо належності способу захисту порушеного права шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі в судовому порядку, наведені в постанові від 05.06.2024 р. (справа за № 914/2848/22), що передбачало зміну положень договору щодо збільшення розміру орендної плати за користування землею комунальної власності.
Слід зазначити, що вказаний вид правовідносин має особливий механізм правового регулювання, що вирізняє його поміж інших правовідносин у сфері оренди нерухомого майна, до яких застосовуються норми цивільного, земельного, податкового законодавства з питань оренди землі та характеризуються використанням місцевою радою затвердженої КМУ форми типового договору оренди землі.
Так, в справі за № 914/2848/22 між місцевою радою та суб’єктом господарювання було укладено договір оренди землі для здійснення будівництва та обслуговування готелю курортного типу. В договорі сторони узгодили розмір орендної плати, що визначена була з урахуванням діючої на момент укладення договору нормативно грошової оцінки землі (далі – НГО землі), яка перебувала в комунальній власності та підлягала сплаті до місцевого бюджету. Умови договору також передбачали перегляд розміру орендної плати один раз на рік за умов, передбачених укладеним договором.
Надалі, місцевою радою було прийнято рішення про затвердження техдокументацію з новою НГО землі, що в свою чергу потребувало перегляду розміру орендної плати та її збільшення шляхом укладення додаткової угоди, тобто внесення змін до договору.
До моменту звернення до суду місцевою радою суб’єкту господарювання (відповідачу) направлялися листи з пропозиціями укласти додаткову угоду, враховуючи затвердження нової НГО землі, однак щодо запропонованого розміру орендної плати не було досягнуто взаємної згоди між сторонами.
З огляду на наявність в укладеному договорі положень про вирішення в судовому порядку спору про внесення змін до договору за відсутності досягнення згоди між сторонами, місцева рада звернулася до суду із позовом до суб’єкта господарювання про визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди, враховуючи затвердження нової НГО землі, як підстави для зміни розміру орендної плати.
Суб’єкт господарювання заперечував проти позову та у відзиві на позовну заяву вказував, що місцевою радою не дотримано процедуру досудового вирішення спору, що на переконання відповідача позбавило можливості сторони досягти згоди щодо визначення нового розміру орендної плати та у справі відсутні належні докази надіслання проекту такої угоди відповідачу.
Суд 1-ої інстанції позов місцевої ради задовольнив частково з мотивацією, що ненадіслання відповідачу місцевою радою проекту додаткової угоди до договору оренди не позбавляє останню звернутися до суду з позовом про зміну умов договору в судовому порядку, оскільки надсилання пропозицій про внесення змін до договору є правом, не обов’язком сторони.
Враховуючи, що суб’єкт господарювання продовжує використання орендованої земельної ділянки за укладеним договором та місцевою радою затверджено нову НГО землі, суд 1-іої інстанції дійшов висновку про наявність підстав для перегляду раніше узгодженого розміру орендної плати і внесення змін до договору оренди за укладеною сторонами додатковою угодою та застосування нового розміру орендної плати, починаючи з 1-го числа нового календарного місяця, який наступив після повідомлення судом про наявність судового спору про визнання укладеною відповідною додаткової угоди (з моменту відкриття провадження у справі згідно з ухвалою суду).
Суб’єкт господарювання не погодившись із прийнятим судовим рішенням подав апеляційну скаргу до апеляційного суду.
Апеляційний суд під час розгляду апеляційної скарги прийшов до висновку про необхідність зміни рішення суду 1-ої інстанції в частині дати визнання укладеною спірної додаткової угоди до договору оренди, в іншій частині залишити без змін судове рішення з посиланням на висновки постанови ВП ВС від 16.02.2021 р. (справа за № 921/530/18), що права та обов’язки для сторін договору змінюються із внесенням змін до договору внаслідок та на підставі судового рішення шляхом визнання укладеною додаткової угоди, отже зміна зобов’язання та початок його виконання відбувається із набранням законної сили судовим рішенням. Тому, постановою апеляційного суду було визнано укладеною додаткову угоду з моменту набрання законної сили рішенням суду 1-ої першої інстанції, яке відповідно до норм господарського процесуального закону набрало чинності з прийняттям постанови апеляційного суду.
Надалі, не погоджуючись із вказаними висновками судів попередніх інстанцій, суб’єкт господарювання звернувся із відповідною скаргою до касаційного суду з вимогою про скасування вказаних судових рішень.
Суб’єкт господарювання обґрунтував касаційну скаргу доводами щодо неврахування судами попередніх інстанцій під час прийняття оскаржуваних судових рішень висновків постанови ВП ВС від 09.11.2021 р. (справа за № 635/4233/19), які полягають в необхідності здійснення судами перевірки інформації, використаної для розрахунку НГО землі (щодо підстав для застосування коефіцієнтів), що в подальшому є підставою для внесення змін до договору (зміни розміру орендної плати), а також скаржник зазначив про відсутність висновку ВС з питань застосування норм в подібних правовідносинах. Скаржник зауважував, що суди попередніх інстанцій під час розгляду спору у справі № 914/2848/22 не встановили, що нова НГО землі була розрахована місцевою радою за методикою, яка втратила чинність на момент проведення такого розрахунку.
Після відкриття касаційного провадження КГС ВС дійшов до висновку про необхідність передання справи для розгляду до ВП ВС з метою відступу від висновків постанови ВП ВС від 09.11.2021 р. (справа за № 635/4233/19), на яку посилався суб’єкт господарювання в касаційній скарзі. Так, зокрема у вказаній постанові ВП ВС виснувала, що НГО землі може встановлюватися договором, що є підставою для внесення змін до договору у разі зміни розміру НГО землі.
Водночас, КГС ВС зауважив, що не погоджується із вказаним висновком ВП ВС, враховуючи, що НГО затверджується відповідною техдокументацією місцевої ради, це в свою чергу виключає можливість її встановлення договором, до якого можуть вноситися лише положення інформативного характеру щодо зазначення розміру орендної плати, що жодним чином не обмежує місцеву раду (орендодавця) в подальшому вносити зміни до договору у разі зміни НГО землі, затвердженої в установленому законом порядку, натомість визначена договором НГО не має наслідком для сторін виникнення/зміну/припинення права і обов’язків та у разі внесення таких змін до договору не призведе до захисту права місцевої ради в ефективний спосіб.
ВП ВС за результатами розгляду касаційної скарги скасувала рішення судів попередніх інстанцій та ухвалила нове рішення про відмову в задоволенні позову місцевої ради з наступних мотивів.
Договір оренди землі є різновидом цивільно-правового договору оренди/найму, який врегульовано нормами ЦК України та іншими актами законодавства, що мають більш імперативний характер, пов’язаний із особливістю права державної /комунальної власності на це нерухоме майно.
ВП ВС зазначено, що НГО землі встановлюється шляхом затвердження місцевою радою техдокументації, що унеможливлює її визначення положеннями договору між місцевою радою та суб’єктом господарювання, яким орендується земля, до того ж з урахуванням імперативних норм Закону про оренду землі і ПК України випливає, що застосування нового розміру НГО землі автоматично зумовлює зміну прав та обов’язків сторін в частині зміни розміру орендної плати, визначеному відсотковому співвідношенні до затвердженої нової НГО землі.
Щодо позовних вимог про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди ВП ВС зауважила, що задоволення судом позовної вимоги місцевої ради про визнання укладеною додаткової угоди, якою передбачається внесення змін до договору оренди є неналежним способом захисту порушеного права, оскільки захист порушеного права можливо буде забезпечити шляхом подання до суду позовної заяви про стягнення суми орендної плати, розрахованої за новою НГО землі, яка підлягає сплаті орендарем за весь період прострочення, починаючи з моменту її застосування, оскільки у разі її зміни орендодавець в силу законодавчо встановлених імперативних норм набуває право вимагати сплату орендної плати з урахуванням зміненої НГО землі.
Колегія ВП ВС за результатами розгляду спору по суті дійшла висновків, що судами попередніх інстанцій не надано оцінку та не досліджено затверджену місцевою радою техдокументацію щодо встановлення нової НГО землі і не надано оцінку доводам суб’єкта господарювання про неможливість її застосування у зв’язку із здійсненням розрахунку на підставі методики, яка втратила чинність, що свідчить про порушення судами попередніх інстанцій норм Закону про оренду землі (норм матеріального права) та про наявність підстав для скасування судових рішень, а також ВП ВС виснувала про неналежність обраного місцевою радою способу захисту порушеного права, яка являється окремою самостійною підставою для відмови в задоволенні позову, що зазначено у ряді постанов ВП ВС від 01.03.2023 р. (справа за № 522/22473/15-ц), від 04.07.2023 р. (справа за № 373/626/17) та від 10.04.2024 р. (справа № 496/1059/18).
Тому, ВП ВС в постанові від 05.06.2024 р. (справа за № 914/2848/22) конкретизовано власний висновок, який міститься в постанові від 09.11.2021 р. (справа за № 635/4233/19), що зміна НГО землі є підставою для перегляду (зміни) орендної плати, оскільки застосування нової (зміненої) НГО землі зумовлює автоматичну зміну прав і обов’язків сторін договору оренди щодо визначення розміру орендної плати та її сплати з урахуванням нової (зміненої) НГО землі, що не є наслідком виникнення обов’язку в сторін вносити зміни до договору, оскільки обов’язок із сплати орендної плати у зміненому розмірі виникає в орендаря з початку застосування нової (зміненої) НГО землі. При цьому, належним способом захисту порушеного права є стягнення в судовому порядку несплаченої суми орендної плати за весь період її прострочення, починаючи з моменту застосування затвердженої зміненої НГО землі.
Водночас, ВП ВС звернула увагу, що в постанові ВП ВС від 16.02.2021 р. (справа за № 921/530/18), на яку зокрема посилався апеляційний суд щодо визначення дати визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди у справі № 914/2848/22, міститься висновок про належний спосіб захисту порушеного права шляхом стягнення в судовому порядку сум орендної плати, яка несплачена орендарем, а інший висновок вказаної постанови ВП ВС щодо зміни договірного зобов’язання з моменту набрання законної сили судовим рішенням не підлягає застосуванню до спірних правовідносин.
Вказана постанова ВП ВС має однозначне правозастосовне значення для усіх орендарів земельних ділянок державної та комунальної власності, який полягає у визнанні наявності обов’язку саме у орендаря слідкувати за зміною НГО землі, отримувати її щороку під час декларування зобов’язань і без внесення змін до договору оренди самостійно сплачувати орендну плату, розраховану на підставі оновленої НГО.
Крім того, спори землекористувачів з податківцями з питань донарахування зобов’язань з орендної плати за землю з підстав застосування старої НГО земельної ділянки, з посиланням на відсутність змін до договору оренди призводитимуть до прийняття судових рішень на користь податкових органів.
З повагою,
Людмила Максименко
адвокат ID Legal Group
