Початок кожного року для вітчизняних сумлінних платників податків знаменується складанням річної звітності та обрахуванням належних до сплати податків. А якщо враховувати, що за останніми змінами до Закону України «Про бухгалтерській облік та фінансову звітність в Україні» досить розширилося коло суб’єктів господарювання, які можуть застосовувати МСФЗ, за якими вимоги до відображення наявних у користуванні (власності) активів є більш жорсткими, варто задуматись над тим, яким чином відобразити усі активи що є в їх розпорядженні.
Історично так склалося, що існують об’єкти оподаткування, які припускають багатоваріантність оподаткування, та як наслідок, можливість ненавмисних порушень з боку платників або відволікання коштів платників на сплату податків.
До таких податків належить податок на нерухомість, зокрема окремий випадок оподаткування нерухомості, яка зведена в минулі десятиріччя або яка не введена в експлуатацію, та як окремий випадок – оподаткування об’єкту самочинного будівництва (Далі – ОСБ).
За загальним правилом для юридичних осіб декларація з податку на нерухоме майно подається протягом 30 календарних днів із дня виникнення права власності на об’єкт нежитлової (житлової) нерухомості. Це стосується новостворених (нововведених) об’єктів. А що робити тим платникам, які несподівано отримали інформацію про «належність» їм нерухомості, а документальні свідчення про неї не збереглися.
В першу чергу перед платникам, для встановлення наявності обов’язку нарахувати податок на нерухомість постає потреба в з’ясуванні правового статусу такої нерухомості.
Якщо мова йде про ОСБ, спочатку треба визначитись щодо виду самочинного будівництва. Відповідно цивільного законодавства варіантів небагато, а саме: або ОСБ збудований (будується) на земельній ділянці, що не була відведена в установленому порядку для цієї мети; або будівництво здійснено без належного документа чи затвердженого проекту; або об'єкт нерухомості збудований з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Слід відмітити, що за основоположним правилом, особа яка здійснила самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
У випадку, якщо у платника питання щодо правових підстав відносно власності або користування земельною ділянкою під будівництвом вирішено, подальшого визначення потребує застосування правового механізму легалізації такої нерухомості (зокрема, через судове провадження) або визнання її самочинним будівництвом. В останньому випадку, податкові наслідки такого рішення будуть мати безпосередній вплив вже на інші податки, зокрема на податок на прибуток та податок на додану вартість.
Вочевидь, підхід має бути ситуативний та враховувати всі нюанси віднесення ОСБ до відповідної категорії (виду) активів, оцінки його вартості та податкових наслідків господарський операцій, які вже здійснені (або будуть здійснені) відносно цієї нерухомості.
Як ілюстративний приклад, у випадку прийняття рішення щодо відчуження (продажу) такого об’єкту (його матеріальних складових), база оподаткування податком на додану вартість буде визначатись з врахуванням наступного:
- у випадку якщо об’єкт нерухомості визнаний в бухгалтерському обліку та фінансовій звітності як необоротний актив – не нижче балансової (залишкової) вартості. У разі якщо обов’язковим є проведення оцінки – з вартості об’єкта оцінки, але не нижче балансової вартості.
- у випадку відсутності, у платника податків, обліку необоротних активів – виходячи із звичайної ціни;
- у випадку якщо в бухгалтерському обліку та фінансовій звітності об’єкт нерухомості не визнаний як необоротний актив, а враховується у вигляді самостійно виготовлених товарів/послуг (його матеріальних складових) – не нижче звичайних цін.
Як вбачається з вищенаведеного, за умови легалізації ОСБ, без здійснення незалежної оцінки не обійтись. Є також суттєвий момент, який не можна обійти коли йде мова про податкові наслідки ОСБ. Якщо коротко, то у випадку остаточного визнання об'єкту нерухомості самочинним будівництвом та таким що підлягає демонтажу, знесенню, тощо, витрати понесені юридичними особами при його спорудженні не визнаються здійсненими в межах господарської діяльності такої особи. Щодо податкового кредиту в цьому випадку годі й сумніватися.
Якщо ж нерухомість вже належить (знаходиться у власності платника податків), але свідоцтво про право власності та інші документальні свідчення на неї відсутні, на це слід зазначити наступне. Якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію нерухомого майна, держреєстрація прав на таке майно, в Державному реєстрі речових прав, проводиться після прийняття його в експлуатацію в порядку установленому законом. Але в Законі про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно є приємне положення для власників майна, які набули речові права до 1 січня 2013 року. Для них ці права визнаються дійсними за умови що реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення або на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов’язкової реєстрації.
Та наостанок, тільки ретельний аналіз усього комплексу наявних (юридичних, фінансових, бухгалтерських та архівних) документів є запорукою не тільки уникнути небажаних наслідків оподаткування, а навіть отримати певний економічний зиск.
