Skip to content Skip to sidebar Skip to footer

Наслідки розірвання договору купівлі-продажу квартири для продавця, – Олег Нікітін, адвокат ID Legal Group

Тематика оформлення та реалізації договорів купівлі-продажу об’єктів нерухомості не нова у судовій практиці, але тим не менше завжди актуальна та цікава для продавців та покупців цих об’єктів.

Як і для кожного виду договорів, що укладаються між сторонами, кінцевим бажаним результатом є отримання того, на що вона сподівалася укладаючи певний вид договору.

Сьогодні обговоримо питання щодо розірвання договору купівлі-продажу квартири та здійснення захисту прав продавця даного об’єкту.

Розглянемо висновки цивільних судів в справі за № 661/3827/17, де предметом спору була квартира, продана юридичною особою фізичній особі, на яку перейшло право власності до проведення остаточного розрахунку за неї. Однак, остаточного розрахунку у встановлений в договорі строк не було проведено, у зв’язку з тим, що у покупця були відсутні грошові кошти на цей момент.

Тому, Товариство звернулося за захистом порушеного права до суду із позовом про розірвання вказаного договору, скасування реєстрації права власності на квартиру, зобов’язання фізособи повернути квартиру, а Товариства – повернути цій особі грошові кошти, отримані за договором.

Судом 1-ої інстанції цей позов було задоволено: розірвано укладений договір, скасовано держреєстрацію права власності на квартиру, застосовано подвійну реституцію :зобов’язано фізособу повернути квартиру, а Товариство – повернути їй грошові кошти.

Вказане рішення було мотивовано тим, що остаточний розрахунок за договором не було проведено у встановлений строк, а отже покупець був позбавлений результату на який він розраховував укладаючи договір, і це слугує підставою для розірвання такого договору. Розірвання договору є підставою для скасування держреєстрації на цей об’єкт нерухомості відповідно до норм Закону про держреєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а обов’язок повернути квартиру передбачено нормами ЦК України щодо продажу товару із розстроченням платежу та в кредит.

Апеляційний суд частково погодився із висновками суду 1-ої інстанції у частині наявності підстав для розірвання укладеного договору та застосування подвійної реституції, але скасував його рішення в частині скасування держреєстрації права власності на квартиру та у цій частині ухвалив нове рішення про відмову в позові у зв’язку із тим, що припинення права власності здійснюється згідно судового рішення про розірвання договору, на підставі якого воно оформлено.

Покупцем було подано касаційну скаргу на рішення судів 1-ої та апеляційної інстанцій. За результатами розгляду цієї скарги Касаційним судом прийнято рішення, яким частково задоволено скаргу та частково змінено рішення судів попередніх інстанцій з наступною мотивацією.

Так, згідно норм ЦК України для продавця у разі відмови покупця прийняти товари і сплатити за нього грошові кошти виникає право на його вибір: вимагати плати за товар чи відмовитися від самого договору.

Питання щодо встановлення істотності порушень договору вирішується судами в кожному конкретному випадку з урахуванням наявних обставин справи, що мають значення для вирішення спору. При цьому, встановлюється не тільки факт наявності порушення, і наявність розміру шкоди, завданої таким порушенням, а також встановлюється наявність істотної різниці між тим, на що розраховувала особа, коли укладала договір і тим, що фактично вона отримала.

Касаційний суд погодився із судами попередніх інстанцій щодо наявності істотного порушення договору покупцем у зв’язку із несплатою ним повної вартості проданого об’єкту нерухомості, що являється підставою для розірвання цього договору.

Наслідком розірвання договору є припинення зобов’язань сторін за ним.

У разі якщо розірвання договору здійснюється в судовому порядку, то розірвання договору відбувається з моменту набрання законної сили відповідним судовим рішенням.

При цьому сторони договору не наділені правом вимагати повернення виконаного ними за зобов’язаннями до моменту розірвання договору.

Однак, для договору купівлі-продажу у нормах ЦК України при його розірванні встановлено обов’язок покупця на повернення товару продавцю, а останнім – повернення сплачених йому грошових коштів.

При цьому, Касаційний суд не погодився із висновками судів попередніх інстанцій у частині застосування подвійної реституції, яка застосовується у разі визнання договору недійсним або нікчемним, однак у даній справі має місце спір щодо розірвання договору у зв’язку із істотним порушенням зобов’язань, і виконане за договором підлягає поверненню сторонами внаслідок розірвання договору в судовому порядку.

Враховуючи такі висновки, Касаційним судом було прийнято рішення змінити рішення судів попередніх інстанцій щодо виключення посилання в них на застосування подвійної реституції, в іншій частині судові рішення залишено без змін.

Таким чином, як бачимо у даній справі судами помилково було застосовано інститут подвійної реституції, натомість у справах про розірвання договору купівлі-продажу товару після набрання законної сили судовим рішенням припиняються зобов’язання та все отримане сторонами за таким договором підлягає поверненню.