Skip to content Skip to sidebar Skip to footer

Правова позиція щодо визнання прав власності на нерухоме майно набуте до 01.01.2013 року по новому, – Олег Нікітін, адвокат ID Legal Group

Більшість українців тою чи іншою мірою стикались із ситуаціями щодо оформлення правочинів купівлі об'єктів нерухомого майна, і кожного разу укладаючи відповідний договір покупці в хвилюванні віддаючи зароблені кревні накопичення задавались питанням, а чи не «Кине» їх продавець, чи є він добросовісним, чи не перепродав він об'єкт нерухомості іншому покупцю до укладення цього договору.

Слід згадати, що побоювання і страхи пересічних громадян систематично підживлювались чутками і переказами про «проворних ділків», які умудрялись перепродати (переоформити) об’єкт маніпулюючи неузгодженостями законодавства до моменту поки добросовісний набувач спромігся звернутися за його реєстрацією у передбачений законом спосіб.

Благо, що удосконалення законодавства, як правило здійснюється за результатами аналізу існуючих проблем застосування норм законодавства, які потребують врегулювання.

Саме до такого виду удосконалення законодавства можливо віднести зміни, які з 2013 року змінили систему реєстрації об’єктів нерухомого майна.

Так до 2013 року покупець чи новий власник нерухомого майна після нотаріального посвідчення договору обов’язково повинен був звернутись до бюро технічної інвентаризації за місцезнаходженням об’єкта нерухомого майна для реєстрації такого об’єкту на підставі укладеного договору, інакше він не визнавався власником цього майна, через відсутність відповідного факту держреєстрації. Така позиція була сформована БТІ та органами юстиції і підтримувалась судами під час вирішення цієї категорії спорів.

Однак Велика Палата Верховного суду у постанові від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17 зробила правовий висновок, який змінює підходи до правозастосування у зазначених відносинах.

Обґрунтовуючи свій правовий висновок Велика Палата наголосила, що до 01 січня 2013 року мала місце неузгодженість норм ЦК та Закону про реєстрацію речових прав на нерухоме майно, що регулюють однопредметні відносини, зокрема щодо державної реєстрації права власності на нерухоме майно, як безумовної умови виникнення права власності на таке майно, за договором купівлі-продажу.

Так ВП ВС зазначила, що пріоритетними для застосування до таких правовідносин є норми ЦК, які діяли до 01 січня 2013 року, оскільки саме норми ЦК найбільш повно та точно врегульовували цивільні правовідносини щодо визначення умов та моменту виникнення права власності у набувача нерухомого майна за відповідним правочином.

Таким чином, ВП ВС обґрунтовуючи свій висновок зазначила, що згідно статті 334 ЦК передбачено загальні та спеціальні умови набуття права власності за договором, зокрема у разі, якщо договір підлягає нотаріальному посвідченню з моменту такого посвідчення, або набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально.

Статтею 657 ЦК передбачено обов’язок нотаріального посвідчення та державної реєстрації договорів купівлі-продажу нерухомого майна.

З аналізу зазначених норм ЦК ВП ВС дійшла висновку, що особа, яка здійснила державну реєстрацію правочину відповідно до норм статей 334657 ЦК, набула титул власника майна. У свою чергу необхідність реєстрації права на нерухоме майно в БТІ до 01 січня 2013 року не впливала на виникнення в покупця нерухомості прав власника на це майно. Тобто, очевидним є висновок, що відсутність факту реєстрації права на нерухоме майно в БТІ не спростовує факт виникнення права власності у його покупця на підставі державної реєстрації відповідного договору.

Враховуючи досить тривалу і розтягнуту в часі процедуру розгляду цивільних спорів, оновлена правова позиція ВП ВС щодо достатньої умови для виникнення права власності на нерухоме майно до 01 січня 2013 року у покупця такого нерухомого майна на підставі укладеного, нотаріально посвідченого і зареєстрованого договору без реєстрації в БТІ стане поштовхом для вирішення спорів, які вважались до цього часу завідомо програшними та безперспективними для набувачів.