В Україні поширеною є ситуація, коли підприємці реєструють юридичну особу не за комерційною адресою, а за місцем проживання одного із засновників. Це зручно, адже дозволяє заощадити на оренді офісного приміщення, а також спрощує адміністративні процедури. Однак чи відповідає така практика законодавству?
Право власника на використання власного майна. Згідно з ч. 1 ст. 319 Цивільного кодексу України (ЦК), власник має повне право володіти, користуватися і розпоряджатися своїм майном. Він може здійснювати будь-які дії щодо свого житла, якщо вони не суперечать закону.
Стаття 320 ЦК прямо дозволяє використовувати майно для здійснення підприємницької діяльності. Проте існує важливе застереження: житлові приміщення не можна використовувати для промислового виробництва (ст. 383 ЦК, ст. 6 Житлового кодексу України).
Таким чином, офіс у квартирі чи будинку не суперечить закону, якщо приміщення не використовується для виробництва.
В судовій практиці Українські суди неодноразово підтверджували законність реєстрації юридичних осіб за домашньою адресою засновників. Наприклад, у рішенні Господарського суду м. Києва від 22.10.2024 р. (ЄДРСР №122593530) суд зазначив, що використання адреси нерухомого майна для визначення місцезнаходження юрособи є допустимим за наявності згоди власника.
При цьому суди підкреслюють, що без згоди власника використання житла для реєстрації підприємства є порушенням права власності.
Реєстрація державної юрособи за домашньою адресою, врегульована Законом № 755-V «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань».
Для створення юридичної особи подається заява (форма № 2), де вказується адреса місцезнаходження. Закон не вимагає подавати документи, що підтверджують право користування приміщенням.
Тобто юридична особа може бути зареєстрована за адресою квартири або будинку засновника без додаткових підтверджень.
Однак на практиці контролюючі органи можуть поставити питання: на якій підставі підприємство використовує цю адресу? Тому варто мати оформлений договір оренди або позички.
Одне з найбільш дискусійних питань: чи потрібно переводити житлове приміщення у нежитловий фонд?
- Законодавство не встановлює прямого обов’язку переводити житло в нежитлове, якщо воно використовується лише як офіс.
- Міністерство розвитку громад у листі від 18.11.2019 № 8/9.3.1/4754-19 пояснило, що власники житла можуть вільно ним розпоряджатися, якщо це не шкодить суспільним інтересам.
Переведення у нежитловий фонд потрібне лише тоді, коли приміщення переплановується або використовується з порушенням будівельних та санітарних норм.
Вимогами до будівельних норм, відповідно до ДБН В.2.2-15:2019, у житлових будинках допускається розміщення приміщень громадського призначення (магазини, офіси, невеликі установи).
Головне обмеження: такі об’єкти не повинні негативно впливати на умови проживання людей.
Наприклад:
- офіс можна облаштувати;
- виробничий цех чи хімічну лабораторію – ні.
Щоб уникнути претензій податкових та контролюючих органів, варто оформити договір між засновником і підприємством.
- Договір оренди – платний, строк визначається за домовленістю. Якщо договір укладений на 3 і більше років, його потрібно посвідчити нотаріально та зареєструвати.
- Договір позички – безоплатний, але також підлягає нотаріальному посвідченню у випадку строку 3+ роки.
Ці документи доводять, що підприємство законно користується приміщенням.
Відповідальністю за порушення у використанні житлового приміщення не за призначенням передбачена адміністративна відповідальність (ст. 150 КУпАП).
Штрафи символічні:
- для громадян – 17–51 грн;
- для посадових осіб – 51–119 грн.
Фактично ризик фінансових втрат мінімальний, але для уникнення проблем із податковою та судами краще діяти в межах правового поля.
Виходячи з цього, слід зробити висновки:
- Реєстрація юридичної особи за домашньою адресою одного із засновників цілком законна.
- Переводити житло в нежитловий фонд не потрібно, якщо воно використовується як офіс.
- Найкраще укласти договір оренди або позички між засновником і підприємством.
- Судова практика підтверджує легальність такої моделі, але наголошує на необхідності згоди власника житла.
Таким чином, використання житлової нерухомості як офісу – це поширена практика, яка відповідає законодавству України
З повагою,
Тетяна Савчук, аудитор
керівник практики ТЦУ та аудиту
ID Legal Group
