Згідно з нормами цивільного законодавства України об’єктами оренди може бути рухоме майно (речі, визначені індивідуальними ознаками) та нерухоме майно (майновий комплекс, будівлі, споруди, житлові та нежитлові приміщення тощо).
В усіх без винятку договорах оренди орендарі як власники майна надаючи його в оренду розраховують не лише отримання прибутку/доходу від його використання третіми особами, а також на його використання орендарями за призначенням та дотримання його збереження у стані, переданому для використання/наданого в оренду.
У цій публікації розглянемо висновки постанови КГС ВС від 29.04.2026 по справі № 908/2471/24 (розміщено за гіперпосиланням: https://reyestr.court.gov.ua/Review/136280624) щодо наслідків здійснення перепланування орендарем нежитлового приміщення в багатоквартирному житловому будинку, наданого в оренду для здійснення господарської діяльності без отримання згоди власників такого майна.
ФОП (власниками нежитлового приміщення) було заявлено до ТОВ (орендаря) позовні вимоги про розірвання укладеного договору оренди нежитлового приміщення та його виселення з об’єкта оренди, які обґрунтовано наявністю істотного порушення орендарем умов укладеного договору оренди нежитлового приміщення, оскільки без згоди орендодавців було проведено реконструкцію та капітальний ремонт орендованого майна (закладено віконні прорізи у зовнішній стіні багатоквартирного будинку по осі «Б», в якому розташовано об’єкт оренди).
Суд 1-ої інстанції позов орендодавців задоволено: розірвано укладений договір оренди та прийнято рішення щодо виселення орендаря з об’єкта оренди (орендованого нежитлового приміщення), з таких мотивів:
- із змісту договору оренди, акту приймання-передачі об’єкта оренди разом із фотоматеріалами, що підтверджують стан об’єкта оренд на момент його передання в оренду, технічного паспорту, листа орендаря про погодження орендодавцями виконання робіт на об’єкті оренди, експертного дослідження;
- орендар перед початком здійсненням робіт з проведення реконструкції об’єкта оренди зобов’язаний був отримати письмову згоду від орендодавців (власників нежитлового приміщення) на проведення реконструкції та погодження переліку робіт, які планується здійснювати на об’єкті; здійснити розробку проектно-кошторисної документації для виконання реконструкції, яка підлягала погодженню з орендодавцями та відповідними уповноваженими установами; подати повідомлення про початок будівельних робіт з реконструкції об`єкта оренди/його частини; подати декларацію про готовність такого об’єкта до експлуатації після завершення робіт з його реконструкції, однак судом 1-ої інстанції встановлено, що вказані дії орендарем не здійснювалися, що вказує на наявність істотного порушення умов договору та є підставою для дострокового розірвання договору оренди;
- для забезпечення ефективного захисту прав орендодавців, суд 1-ої інстанції дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позовної вимоги щодо виселення орендаря з спірного об’єкта оренди (нежитлового приміщення).
Натомість, апеляційний суд не погодився із висновками суд 1-ої інстанції та скасував прийняте судове рішення, ухвалив нове про відмову в задоволенні позову з наступних мотивів:
- із змісту договору оренди, акту приймання-передачі об’єкта оренди та фотоматеріалів із зображенням стану нежитлового приміщення на момент його передачі в оренду, апеляційний суд зробив висновок, що орендодавці під час укладення договору зважаючи на стан нежитлового приміщення, наданого в оренду, усвідомлювали необхідність проведення в ньому ремонтних робіт та об’єктивно могли очікувати на їх виконання орендарем;
- непогодження орендарем із орендодавцями виконання ремонтних робіт на об’єкті оренди, зокрема щодо закладення віконних прорізів в об’єкті оренди не можна розглядати як істотне порушення умов договору оренди, оскільки орендодавці не позбавляються наслідків, які вони розраховували отримати за результатами укладення такого договору, оскільки у разі необхідності віконні прорізи можуть бути відновлені та приведені до первісного стану, водночас дострокове розірвання договору є застосуванням крайнього заходу цивільно-правової відповідальності орендаря, що унеможливлює його виконання в подальшому, що не співмірним із ступенем допущеного порушення для визнання його істотним, що не може бути підставою для дострокового розірвання договору та виселення орендаря.
Не погодившись із постановою апеляційного суду ФОП звернулися із відповідною касаційною скаргою з вимогою її скасувати та залишити в силі рішення суду 1-ої інстанції, оскільки на їх переконання апеляційним судом під час прийняття судового рішення не застосовано висновки ряду постанов ВС у подібних правовідносинах.
Касаційний суд скасовуючи постанову апеляційного суду погодився із висновками суду 1-ої інстанції та залишив його рішення без змін.
У мотивувальній частині постанови касаційний суд покликався на висновки постанов ВС у подібних правовідносинах щодо визначення критеріїв істотного порушення умов договору, його співмірності із розмірами завданих збитків.
Касаційний суд зауважив, що у кожному конкретному випадку істотність порушення договору оцінюються судом з урахуванням обставин, які настали для сторони, яка звернулася із вимогою про його дострокове розірвання договору. Критеріями істотного порушення договору визначаються співвідношенням розміру завданих збитків та виникненням випадків, коли потерпіла сторона договору не може використати позбавлена можливості використати результати виконання договору, на які вона розраховувала при його укладанні, що мають вирішальне значення при його встановлення.
Зокрема, встановленню судом підлягають обставини щодо наявності факту істотного порушення договору та завдання таким порушенням шкоди (реальних збитків/упущеної вигоди), її розміром та різниці у наслідках для потерпілої сторони: на що вона розраховувала на момент укладення договору та що фактично отримала в результаті його виконання.
Також касаційним судом акцентовано увагу, що стосовно вирішення питань наявності/відсутності підстав для дострокового розірвання договору у низці постанов ВС вже надавалася правова оцінка, яка полягає тому, що укладаючи договір найму (по суті різновид договору оренди) сторона має право розраховувати, що річ передана у найм (тимчасове платне користування) буде використана за її цільовим призначенням, що виключає можливість внесення будь-яких змін до речі без згоди її власника, оскільки в подальшому власник речі після закінчення строку її використання розраховує на повернення цієї речі у стані приданому для використання з урахуванням нормального зносу/у стані, визначеному в договорі.
За актуальною судовою практикою ВС у подібних правовідносинах, що пов`язані з вирішенням питання про наявність/відсутність підстав для дострокового розірвання договору оренди щодо здійснення будівельних (ремонтних) робіт на об’єкті оренди без попереднього отримання згоди його власника, зокрема щодо здійснення перепланування об’єкта оренди без згоди його власника стосовно якого він заперечує є підтвердженням використання об’єкту оренди всупереч умовам укладеного договору та щодо завдання шкоди таким порушенням, що за вказаних обставин є достатньою підставою для дострокового розірвання договору.
Водночас, наявність потенційної можливості відновлення орендарем об’єкту до його первісного стану не змінює кваліфікації порушення договору, яке є істотним та не виключає наявності підстав для розірвання договору оренди.
У вказаній справі касаційний суд погодився з доводами Скаржників (орендодавців) щодо врахування характеру проведеного орендарем перепланування об’єкту оренди без згоди орендодавців, який полягав у закладанні віконних прорізів в зовнішній стіні багатоквартирного будинку, в якому розташовано об’єкт оренди, що є втручанням у несучу конструкцію цього об’єкта нерухомого майна, здатного впливати на його цілісність та створює ризик порушення технічного стану не лише об’єкту оренди, але також для багатоквартирного будинку в цілому.
Висновки апеляційного суду в оскаржуваному судовому рішенні щодо відсутності істотного порушення умов договору у зв’язку з можливістю відновити об’єкт оренди до первісного стану, який існував до проведення робіт з його реконструкції, касаційний суд вважає необґрунтованим, оскільки надання апеляційним судом такої оцінки не враховує характер робіт з реконструкції та спеціальні будівельні норми, якими встановлено підвищені вимоги до втручання в несучі конструкції будівлі.
Отже, висновки апеляційного суду про відсутність підстав для задоволення позовної вимоги про дострокове розірвання договору оренди у зв’язку із невизнанням допущеного орендарем порушення договору істотним та про відсутність підстав для задоволення похідної позовної вимоги про виселення орендаря з орендованого майна не можна вважати належним застосуванням норм ЦК України щодо встановлення істотного порушення договору.
Водночас, висновки суду 1-ої інстанції у прийнятому рішенні про проведення орендарем перепланування об’єкта оренди (закладання наявних віконних прорізів у зовнішній стіні багатоквартирного житлового будинку по осі «Б» є втручанням в його несучу конструкцію) без отримання згоди його власників, які заперечують доцільність виконання таких робіт, чим спричинено шкоду орендодавцям, що є достатньою підставою для дострокового розірвання укладеного договору та задоволення вимоги про виселення орендаря з об’єкту оренди, оскільки такий підхід відповідає висновкам постанов ВС у подібних правовідносинах.
Таким чином, висновки КГС ВС в постанові від 29.04.2026 по справі № 908/2471/24 є релевантним джерелом правозастосовчої судової практики при вирішенні спірних питань щодо дострокового розірвання договору оренди за наявності підтвердження факту істотного порушення умов укладеного договору.
